マンションやオフィスビル、商業施設の大規模修繕とは？
工事の内容や流れを解説

国土交通省の2021年度調査によると、工事回数別の最も割合が多い工事費用は以下のとおりです。

出典：国土交通省「令和３年度マンション大規模修繕工事に関する実態調査」

マンションの建物やエレベーター、エントランスの自動ドアなどの共有部分は、所有者みんなで費用を負担します。修繕のたびに費用を集めていると所有者の負担が大きくなるため、分譲マンションの場合は、購入者から毎月「修繕積立金」を徴収し、必要な時にそこからまかなわれます。

ビルや商業施設の修繕費用は、建物の規模や修繕部分の状態に応じて大きく異なります。当社が調査した大まかな費用の目安は以下のとおりです。なお、規模や内容によって金額の最大値は大幅に変動します。

オフィスビルや商業施設の修繕には多額の費用がかかります。マンションのように周期の目安がないため、長期的に修繕計画を立てておく必要があります。

まず、大規模修繕を円滑に進めるために必要な仮の設備を設置する「仮設工事」を行います。マンションの大規模修繕では、高所の作業を行うために外壁に沿って足場を組んだり、塗料や粉じんの飛散を防ぐために養生シートが張られたりします。

次に行う工事は、下地補修です。具体的にはコンクリートのひび割れや欠けがあるところを補修します。

コンクリートにひび割れがあるまま放置すると、中の鉄部にサビが発生して膨張し、最悪の場合は崩落などの危険性も生じます。下地補修は建物の安全性を保つためにも重要な作業です。

浮いたりひび割れたりしたタイルを補修します。マンション外壁のタイル修繕は、見た目の美しさだけでなく安全性も確保できます。

経年劣化したタイルを補修せずにいると、だんだんと浮いてきて落下し、通行人にケガを負わせる危険性があります。安全性を高めるために、タイル補修は必須の作業です。

「シーリング」とは、建物の防水性や気密性を確保するために、ゴム状の素材を外壁ボードや窓のサッシなどの接合部分に充填することをさします。

時間が経つうちにだんだんと硬くなり、雨水やほこりが侵入するようになるため、定期的に打ち替える必要があります。シーリングの打ち替えには足場が必要なため、大規模修繕の際に他の施工と一緒に行うケースが多いです。

外壁塗装は見た目を美しく保つためや、防水性能を回復させるための施工です。

塗装は紫外線や湿気などの影響で劣化するため、定期的に塗り替えなければなりません。塗料の付着力が弱まり剥がれそうな場合は、元の塗料を剥がしてから塗り替えます。付着力に問題がない場合は、元の塗料の上から塗り直します。

鉄でできた部分の塗装を行います。手すりや扉など鉄でできた部分は経年とともに塗装が剥がれてサビが発生し、機能面・見た目ともに低下します。発生したサビをサンドペーパーで落とし、上から塗装を重ねて回復させるケースが多いです。

大規模修繕では防水工事も行います。防水工事には屋上・バルコニー・共用部分があり、特に屋上の防水機能の劣化は雨漏りの原因のひとつです。防水の方法には「塗膜防水」や「シート防水」などいくつかの工法があり、それぞれ金額も異なります。

防水工事は大規模修繕の中でも費用の割合が大きく、費用全体の約3割を占めます。

まず、大規模修繕を主導する団体を決めます。中規模以下のマンションの場合は、管理組合の理事会が修繕を主導するケースが多いです。

一方、大規模なマンションでは、管理組合の中でも有志で大規模修繕委員会を立ち上げるケースがあり、修繕積立金を支払っているマンションの管理組合員なら委員会メンバーになる資格があります。

大規模マンションでも、委員会のメンバーが集まらなかったり、管理組合が委員会は不要だと判断したりしたら、中規模以下のマンションと同様に理事会が工事を主導します。

次に、発注方式を決めます。大規模修繕には主な方式が3つあり、特徴は以下のとおりです。

設計監理方式は、大規模修繕の診断・設計・監理を行う業者と、施工を行う業者を分ける方式です。メリットは業者が分かれるので厳しく品質チェックが行われる点ですが、小規模マンションの場合は割高になる場合もあります。

責任施工方式は、準備の段階から工事の完了まで一貫して同じ業者に任せる方式です。他の方式に比べてコストはかかりませんが、ひとつの業者に全てを任せる分、信頼できる業者の見極めが重要です。

管理会社主導方式は管理会社を大規模修繕のパートナーとする方式です。管理会社は管理組合の修繕積立金や内部事情も知っているため、より良い修繕方法や施工を案内してもらえる可能性もあります。

しかし、他に競合する相手がいないため工事費が割高になるケースも多いです。

調査員が直接訪問し、目視や機器を用いてマンションの状況調査を行います。具体的には劣化の程度や修繕の緊急度などを調べる工程です。

建物の状況によっては、予定していた修繕計画のサイクルで修繕する必要がない場合があります。適切なタイミングで修繕を行うためにも、状況調査は大規模修繕に必要な工程です。

状況調査を経て建物に必要な修繕工事がわかったら、工事の実施時期や工事内容を決めます。優先度が高い劣化部分は必ず工事に含め、その他に改善要望の多い工事があれば組み込むと、の満足度が高くなるでしょう。

また、工事方針を決めた結果、修繕積立金が足りないケースも生じます。その場合は、住人の理解を得て一時金を徴収します。

次に、どの業者に大規模修繕を発注するか決定します。発注方式にもよりますが、いくつかの業者から選ぶのが一般的です。相見積もりを取って比較するか、公募や指名により業者を選定した上で競争入札を行う方法もあります。

大規模修繕は、今後の建物の安全性や利便性を決める工事なので、金銭面だけでなく、実績や経験、品質、経営状況など様々な観点から判断するのがおすすめです。

工事の概要や施工を依頼する業者、期間や費用などを細かく決めたら、総会決議を開いて組合員の同意を得ましょう。

総会決議で大規模修繕に関する同意を得られたら、施工会社と正式に契約します。その後、住人に向けた工事説明会を開きます。

工事説明会は、工事の内容説明や工事中の注意事項など、住人の不安を解消する場です。振動や騒音など、日常生活に影響のあるものは特に丁寧に説明し、住人からの理解と協力を得ましょう。

住人の理解・協力を得られ、近隣への挨拶が終わったら大規模修繕工事を開始します。工事が始まってからでないと判明しない劣化もあるので、その都度柔軟に対応しなければなりません。

工事中の粉じんや騒音など住人の安全に関わる注意事項や日常生活への影響は、説明会だけでなく改めて各戸にチラシでお知らせするなどの工夫も行いましょう。

大規模修繕委員会は住人の窓口役となり、トラブルをなるべく起こさないようにする役目を果たします。

工事が終わったら足場を組んだ状態で竣工検査を行います。

竣工検査とは、工事完了に伴う最終検査です。現場の責任者と一緒に修繕部分の工事が問題なく終わったか、不具合がないかをチェックします。

竣工検査を行った際に問題が見つかった場合は再度補修を行いますが、問題ないことが確認できれば大規模修繕工事は完了です。