不動産取引の電子契約は法改正でどうなった？
取り入れるメリットや注意点を解説

2017年10月から、ITを活用した重要事項説明（以下、IT重説）の運用が本格的に始まりました。

もともと宅建業者と顧客の間で重要事項説明と契約締結をする際は、宅建業法第35条および37条の定めにより、宅地建物取引士が記名押印済みの書面を交付することが義務付けられていました（※1）。

※1出典：e-Gov法令検索「宅地建物取引業法」

しかし、時代が変わりオンラインのニーズが高まったためにIT重説の社会実験が行われ、2017年10月からIT重説の本格運用がはじまりました。ただし、2017年時点でIT重説の本格運用が始まったのは、賃貸取引のみです。

不動産売買取引のIT重説は2019年に社会実験がはじまり、2021年3月から本格運用が行われました。

さらに、2021年5月にはデジタル改革関連法が衆議院本会議で可決され、成立しました。デジタル改革関連法を構成する6つの法のうち、「デジタル社会の形成を図るための関係法律の整備に関する法律」では、書面化義務や押印義務が見直されました。

これにより宅建業法も見直され、契約書の交付や締結までオンラインで完結させることが法的に認められました。

デジタル改革関連法の施行を受けて、宅建業法が2022年5月に改正されました。

これにより、宅建士による記名・押印が必要だった重要事項説明書や契約締結後の書面は、押印が不要になりました。

また、重要事項説明書、契約締結後の書面、媒介契約締結時の書面などの各種書類は電子ファイルで提供できるようになり、不動産業界でも電子契約が広がりました。

不動産取引で電子契約できる書類は、主に以下のとおりです。

• 媒介・代理契約締結時の交付書面
• 指定流通機構（レインズ）登録時の交付書面（登録証明書）
• 重要事項説明書（35条書面）
• 宅地建物の売買・交換・賃貸借契約等締結後の交付書面（37条書面）

電子で書面を交付する場合は、相手方の承諾が必要です。用いる電磁的方法を相手にあらかじめ示して、書面または電子メールなどで承諾を得なければなりません。用いる電磁的方法は、電子メールやダウンロード、CD-ROMの交付などです。

不動産取引の以下の契約では、電子契約ができません。

• 事業用定期借地に関する契約
• 企業担保権の設定または変更を目的とする契約
• 任意後見契約

これらは公正証書で契約しなければならないため、公証人が対面・書面で手続きすることになり、デジタル化に未対応です。

ただし、規制改革実施計画では、公正証書の作成に係る一連の手続きのデジタル化について触れています。2025年の施行を目指しているため、今後は公正証書も電子契約できるようになる可能性があります。

不動産取引で電子契約を取り入れれば、契約締結にかかる時間を短縮できます。

不動産取引の書類は関係者が多いため押印に時間がかかり、契約締結が遅れるケースがあります。電子契約で押印を電子化できれば、取引先までの移動時間や郵送にかかる時間などを削減可能です。数日から1週間かかっていた契約業務が、最短数時間程度で完了します。

また、電子契約によってPDFをクラウドにアップロードしてメールで依頼を送り、電子署名してもらえば契約が完了するため、作業時間も削減できます。

従来の契約では書類を印刷してホッチキスで止め製本し、押印して封入・郵送してスキャンするなどの工程を経ていましたが、それらが不要になるからです。

時間がかかる作業がなくなれば隙間時間を活用でき、業務効率化が実現して働き方改革の促進にも繋がります。

電子契約は、コスト削減が可能なのも大きなメリットです。

不動産取引の契約書を作成する際は、高額な印紙代がかかることが多いです。数万〜数十万円かかることもめずらしくありませんが、電子契約なら印紙代は不要なので、大きくコストカットできます。

また、書面契約では書類を送るための郵送費や人件費が必要ですが、電子契約ではこれらのコストも削減できます。

不動産取引で電子契約をメインにすれば、書類の保管場所問題が解決します。

契約書類は一定期間保管しなければならないので、紙の契約書を交付する場合、契約が増えるごとに保管すべき書類が多くなります。保管場所を確保するとともに、何がどこにあるかわかるようにしなければなりません。

電子契約であれば、物理的な保管スペースは不要です。さらに、買主名や契約締結日などを記録することで、文書を検索してスピーディに探せます。

不動産取引で電子契約をすれば、消費者のニーズに対応できるのも大きなメリットです。

新型コロナウイルス感染症の流行を契機として、電子契約に対する消費者のニーズは高まっています。実際、電子契約は不動産取引を行う会社だけでなく、契約当事者にとってもメリットが大きいです。

例えば、対面でしか賃貸契約が結べなかった時は、遠方から何度も足を運ばなければならない顧客もおり、交通費やホテル代などの費用や、移動時間がかかっていました。電子契約を利用することで時間も費用も削減できるため、消費者のニーズは高まっています。

不動産取引において電子契約を行うと、業務フローの再構築が必要になるケースがあります。

電子契約では従来のアナログ契約とは大きく異なるフローで契約業務を進めるため、使用するシステムなどにあわせて業務フローを再構築し、マニュアルを作成しなければなりません。

電子契約にすれば業務を効率化できますが、移行の準備が必要なので、きちんとスケジュールを立てて導入しましょう。

不動産取引で電子契約を導入するなら、セキュリティ対策は必須です。

電子契約ではオンラインで契約書などの情報をやり取りするため、サイバー攻撃による情報流出やデータ破損などの対策を取らなければなりません。セキュリティ対策をしなければ、データ漏えいや文書改ざんによってトラブルに発展するおそれがあります。

セキュリティサービスの導入やこまめなバックアップ、従業員に対するセキュリティ教育などが必要です。

不動産取引で電子契約をする場合、消費者や取引先の理解を得なければなりません。

不動産取引の電子契約は、解禁されたばかりです。若い世代は電子契約を受け入れる傾向があり、不動産会社も導入に意欲的ですが、貸主が賛同しない可能性があります。物件のオーナーが高齢で、電子化に馴染めないケースも少なくありません。

また、消費者や取引先には、電子契約のための環境を整備してもらわなければなりません。当面の間は従来の書面契約と併用するなど、柔軟な対応が必要になるでしょう。相手から求められた場合は、電子契約の仕組みやメリットなどの説明も必要です。

IT重説では実際に書類を見せながら説明する必要があるので、契約書や重要事項説明書をあらかじめ契約者に電子交付するとスムーズです。

IT重説を行う際は、事前に相手の承諾を得なければなりません。承諾が得られたら書類を電子交付し、準備が整ってから説明をはじめましょう。

IT重説を行う承諾を相手から得られたら、重要事項説明をオンラインで実施し、同意を得ます。対面時と同じく宅建士が説明する必要があるので、Web会議ツールなどを使います。

宅建士証は、カメラにしっかりと映しましょう。双方向でやり取りできる環境を整え、IT重説中にトラブルが発生したら中断し、解消してから説明を再開してください。

IT重説が完了して相手が内容に同意したら、契約書や重要事項説明書に電子署名をしてもらいます。電子契約サービスを利用すれば、電子署名が可能です。

契約の締結が完了したら、電子契約サービス上で契約書や重要事項説明書を保管できます。

弁護士ドットコム（株）の「クラウドサイン」は、紙と印鑑をクラウドに置き換えて契約作業をオンラインで完結させるサービスです。

多機能なサービスや安心のセキュリティ対策が評価され、官公庁や金融機関でも導入されています。各社の課題に合わせた導入・運用支援も行っているので、業務フロー再構築などの懸念点についても相談可能です。

（株）Hubbleが提供する「Hubble」は、誰でも使いやすい契約書管理クラウドサービスです。

電子契約ができることに加え、契約書のバージョン管理が自動で行えます。契約書に関する連絡が集約できるので、進捗状況の確認も簡単です。

（株）PICKの「PICKFORM」は、不動産や建築に特化したDXプラットフォームです。

電子契約を中心に、顧客管理や案件管理など不動産業界で手間がかかる業務を効率化できます。国土交通大臣の認定を取得しており、国交省マニュアルと宅建業法に完全対応しているため、安心して利用可能です。

（株）インフォマートが提供する「BtoBプラットフォーム」は、様々な帳簿をデジタル上でやり取りできるサービスです。

電子契約のための契約書発行・締結機能の他に、契約期限アラート機能やワークフロー管理機能など便利な機能が揃っています。